Waarom ons kantoorpand in een BV zit en niet privé

We krijgen er regelmatig vragen over.

"Waarom kopen jullie dat pand niet gewoon privé? Vanwege de nieuwe regels voor Box 3?"

Begrijpelijke vraag. En het antwoord vergt even uitleg, want de fiscale werkelijkheid is hier precies het tegenovergestelde van wat de meeste mensen verwachten.

Privé aankopen = box 3?

Dat denkt bijna iedereen. Maar nee.

Als wij als DGA's een kantoorpand privé zouden kopen en het verhuren aan een van onze B.V.'s dan komt dat pand niet in box 3 terecht. Het komt in box 1 terecht. En dan krijg je te maken met de terbeschikkingstellingsregeling (TBS-regeling).

Wat houdt dat in?

De TBS-regeling is bedoeld voor situaties waarin je als aandeelhouder een vermogensbestanddeel — zoals een pand — ter beschikking stelt aan jouw eigen BV. De belastingdienst ziet dat niet als passief bezit, maar als een actieve economische handeling. Het resultaat: de huurinkomsten en de waardeontwikkeling worden belast in box 1, tegen een tarief dat kan oplopen tot 49,5%.

Dat is niet wat je wil.

Box 2: meer flexibiliteit, slimmere structuur

Voor ons was de keuze voor box 2 en het pand in een aparte BV dan ook heel logisch.

Niet alleen vanwege het tarief, maar ook vanwege de flexibiliteit die het biedt als we later beslissingen willen nemen:

🔹 Verhuur aan een derde? Kan gewoon vanuit de BV, zonder fiscale complicaties.

🔹 Verkopen? Dan kunnen we kiezen om de aandelen van de BV te verkopen in plaats van het pand zelf. De winst valt dan onder de deelnemingsvrijstelling — en is daarmee vrijgesteld van vennootschapsbelasting. Dat scheelt fors.

🔹 Hogere financiering? Een BV die onroerend goed bezit, biedt banken meer zekerheid. Mocht dat ooit nodig zijn, dan heeft de BV-structuur ook op dat vlak een voordeel.

De les voor jou

Als DGA denk je misschien: ik koop dat pand gewoon privé, scheelt gedoe.

Maar "privé" is bij dit soort beslissingen zelden de simpelste route en zeker niet de goedkoopste.

De structuur die je kiest bij aankoop bepaalt wat je later kunt doen. En als je die keuze achteraf wil terugdraaien, kost je dat doorgaans belasting.

Liever eerst even nadenken dus.

Herken jij dit vraagstuk? Of zit jij ook te denken over de aankoop van vastgoed vanuit privé of toch de BV?

Laat het weten in de reacties. Ik maak er binnenkort uitgebreidere video's over op mijn YouTube-kanaal.

Disclaimer Hoewel bij de samenstelling van dit artikel de uiterste zorg is nagestreefd, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor onvolledigheden of onjuistheden. Vanwege het brede en algemene karakter van dit artikel, is deze niet bedoeld om alle informatie te verschaffen die noodzakelijk is voor het nemen van financiële beslissingen.