Vakantiewoning box 3, Spanje of toch in de BV?

Ik schrijf dit artikel vanuit Zeeland, met uitzicht op de boulevard van Vlissingen. Een van mijn dromen? Een van die appartementen op de foto bemachtigen. Maar waarom eigenlijk? Niet per se omdat Vlissingen mijn favoriete stad is, maar omdat ik het rustgevend vind om naar de zee te kijken, ochtends te wandelen met de honden en de schepen voorbij te zien komen. Heerlijk.

Een krantenkop in het FD zette me aan het denken:"Markt vakantiehuizen koelt in hoog tempo af."Op Funda is van dit koudefront nog weinig van te merken, maar de oorzaak is duidelijk: de voorgenomen belastingplannen rondom box 3. Nederlanders zouden massaal willen verkopen en hun geld naar Spanje verplaatsen. Maar is dat wel zo verstandig? En zijn er in Nederland geen alternatieven? In dit artikel vergelijk ik de drie opties naast elkaar: box 3 nieuw (2028), een vakantiewoning in Spanje, of aankoop via een BV en wat er bij verkoop gebeurt.

Het probleem: box 3 vanaf 2028

Stel: je bezit een vakantiewoning in Nederland met een WOZ-waarde van € 400.000. Je gebruikt de woning uitsluitend zelf — geen verhuur. Wat zijn de fiscale gevolgen onder het nieuwe stelsel dat naar verwachting per 1 januari 2028 ingaat?

Er zijn twee pijnpunten:

•Jaarlijkse heffing over eigen gebruik.Aan eigen gebruik wordt een fictief voordeel toegekend: de zogenoemde vastgoedbijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde. Bij een WOZ-waarde van € 400.000 is dat € 13.400 per jaar. Na aftrek van het heffingvrij inkomen (€ 1.800) en tegen een tarief van 36% betekent dit een jaarlijkse belastinglast van:
(€ 13.400 − € 1.800) × 36% = € 4.176 per jaar.

•Vermogenswinstbelasting bij verkoop.Als je de woning verkoopt, betaal je 36% over de gerealiseerde vermogenswinst. De verkrijgingsprijs is de WOZ-waarde op 1 januari 2028 (de zogenoemde step-up).

De berekening is:

(Verkoopprijs − WOZ-waarde 1-1-2028 − verkoopkosten) × 36%.

Bij een winst van € 200.000 (na aftrek verkoopkosten) bedraagt de belasting: € 200.000 × 36% =€ 72.000. Je houdt dan netto € 128.000 over.

Let op:overlijden of toedeling van de woning bij echtscheiding wordt in het nieuwe stelsel als een fictieve verkoop aangemerkt. Er is dan geen verkoopopbrengst, maar er moet wél belasting worden betaald over de opgebouwde vermogenswinst. Dat kan pijnlijk uitpakken. Bij echtscheiding geldt dit bij toedeling aan één van de partners; de ontvangende partij ontvangt weliswaar de woning maar de overdragende partner rekent af met de fiscus.

Hoe zit het in Spanje?

Als Nederlander met een vakantiewoning in Spanje betaal je in Spanje jaarlijks deIRNR(Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Ook als je de woning alleen zelf gebruikt. Spanje beschouwt het enkele bezit van een tweede woning als een fictief inkomen.

De berekening:

Grondslag: 1,1% van de kadastrale waarde (de kadastrale waarde ligt in de praktijk doorgaans aanzienlijk lager dan de marktwaarde). Voor dit voorbeeld stellen we de kadastrale waarde op € 400.000:

€ 400.000 × 1,1% × 19% = € 836 per jaar.

Bij verkoop in Spanje betaal je 19% IRNR over de gerealiseerde winst (minus kosten). Bij een netto verkoopwinst van € 200.000 betaal je: € 200.000 × 19% = € 38.000.

In Nederland valt de Spaanse vakantiewoning ook in box 3, maar dankzij hetbelastingverdrag Nederland–Spanjeverleent Nederland een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. De netto Nederlandse box 3-heffing op het Spaanse vastgoed is daardoor veelal nihil mits het Spaanse vastgoed het overgrote deel van de box 3-grondslag vormt.

De BV als alternatief

Stel dat ik het appartement aan de boulevard van Vlissingen koop via mijn BV. Omdat je als DGA altijd zakelijk moet handelen met je eigen BV, moet ik een marktconforme huurvergoeding betalen voor het gebruik van de woning. Laten we voor dit voorbeeld uitgaan van een zakelijke huurwaarde van € 13.400 per jaar (gelijk aan de vastgoedbijtelling van 3,35% als benadering). Kosten buiten beschouwing gelaten ter vergelijking.

Jaarlijkse geldstroom:

• Ik betaal € 13.400 huur aan de BV.

• De BV betaalt 19% vennootschapsbelasting (VPB): € 13.400 × 19% = € 2.546. Netto BV-winst: € 10.854.

• Ik keer de winst direct uit als dividend. Over het eerste schijf box 2 (t/m € 67.804) betaal ik 24,5% box 2-belasting: € 10.854 × 24,5% = € 2.659. Netto privé ontvangen:
  € 8.195.

• Netto-uitstroom privé: € 13.400 (betaalde huur) − € 8.195 (ontvangen dividend) =
  € 5.205 per jaar.

Dit is hoger dan de jaarlijkse box 3-last van € 4.176. De BV-variant is bij volledig eigen gebruik dus duurder op jaarbasis.

Wat als we het appartement willen gaan verkopen?

Dan heb je 2 opties:

1. Je verkoopt de BV met het appartement erin.

2. Je houdt de BV En verkoopt alleen het appartement.

Optie 1 — Verkoop van de aandelen in de BV

Stel de woning is na verloop van tijd € 600.000 waard (aankoopprijs € 400.000, winst € 200.000). Als je de aandelen in de BV verkoopt, betaal je in box 2 over de aanmerkelijkbelangwinst:

•Eerste € 67.804 × 2 (fiscaal partner) = € 135.608 tegen 24,5% = € 33.223.
•Restant: € 200.000 − € 135.608 = € 64.392 × 31% = € 19.961.
•Totale box 2-belasting: € 53.184. Netto privé: € 146.816.

Praktisch voorbehoud: een koper zal de aandelenprijs doorgaans corrigeren voor de latente VPB-claim die in de BV 'schuilgaat'. In de praktijk levert aandelenverkoop daardoor minder op dan de berekening suggereert.

Idealiter hangt de B.V. onder een holding vennootschap en is de verkoop van de BV met het appartement geheel onbelast i.v.m. de deelnemingsvrijstelling, maar ooit moet er worden afgerekend dus om een vergelijking te maken houden we de aandelen in de BV met het appartement in privé.

Optie 2 — Verkoop van de woning door de BV

De BV verkoopt de woning en maakt een boekwinst van € 200.000. Over de eerste
€ 200.000 winst geldt het lage VPB-tarief van 19% (€ 38.000). Netto BV-winst: € 162.000.

Om het geld naar privé te halen, keer je dividend uit. Afhankelijk van overig inkomen in box 2 dat jaar geldt 24,5% (eerste schijf) of 31% (hoge schijf). Bij een forse uitkering kom je al snel in de hoge schijf, maar dit kun je slim plannen:

•€ 162.000 × 24,5%= € 39.690.
•Netto privé: € 162.000 − € 39.690 = € 122.310.

Nb. Boven de € 200.000 BV-winst per jaar geldt het hoge VPB-tarief van 25,8%. Als de verkoopwinst gecombineerd met andere BV-inkomsten de grens overschrijdt, is de totale belastinglast hoger.

Conclusie de opties naast elkaar

Stel dat je het appartement 10 jaar aanhoudt en daarna verkoopt met een winst van
€ 200.000:

De BV komt voordeliger uit de bus dan box 3, maar brengt ook extra kosten mee (jaarrekening, administratie). De BV geeft wel meer flexibiliteit in het bepalen van het belastingmoment.

Spanje komt als fiscale winnaar uit de bus, met name vanwege het lage IRNR-tarief van 19% bij verkoop. Maar houd rekening met:

•Hogere reiskosten dan een Nederlandse vakantiewoning.
•Het belastingverdrag Nederland–Spanje bevat geen specifieke regeling voor erfbelasting. Bij overlijden kunnen zowel Nederlandse erfbelasting als Spaanse successierechten van toepassing zijn.
•De jaarlijkse Spaanse IRNR-aangifte (Modelo 210) moet altijd worden ingediend, ook bij eigen gebruik. Dit wordt regelmatig vergeten, met boetes als gevolg.

Zelf heb ik al een holding met BV-structuur, dus als het appartement aan de boulevard van Vlissingen beschikbaar zou komen, zou ik het in de BV kopen — en via de deelnemingsvrijstelling is de verkoop van de aandelen vanuit de holding onbelast. Maar voorlopig blijft het wat het is:

I have a dream.🤣