“Vastgoed in Spanje of Nederland? Dit zijn de échte fiscale verschillen (2028-proof)” - Marga

Sta je voor de keuze: investeren in een vakantiewoning in Nederland of in Spanje? Dan hoor je waarschijnlijk van alle kanten:

• “Box 3 wordt onbetaalbaar.”

• “In Spanje betaal je maar 19%.”

• “Je moet je vermogen verplaatsen.”

Maar hoe zit het écht? In dit artikel vergelijk ik vastgoed in Nederland versus Spanje op basis van concrete cijfers. Geen emotie. Geen aannames. Alleen fiscale realiteit — inclusief de voorgenomen box 3-plannen per 2028.

De uitgangspunten (eerlijk vergelijken)

Om appels met appels te vergelijken, hanteren we identieke cijfers:

• Aankoopprijs woning:€ 400.000

• 50% financiering tegen 4,5% rente

• Huurinkomsten per jaar: € 25.720

• Rente: € 9.000

• Overige kosten: € 10.000

• Direct rendement vóór belasting:€ 6.720

We kijken uitsluitend naar de inkomstenbelasting. Andere overwegingen (zoals zon, waardestijging en kostenstructuur) laat ik in dit rekenvoorbeeld buiten beschouwing.

Scenario 1 – Verhuur in privé

Nederland (nieuw box 3-stelsel vanaf 2028)

Voor vastgoed geldt straks een vermogenswinstbelasting. Dat betekent:

• Waardestijging wordt pas belast bij verkoop.

• Jaarlijks betaal je belasting over je werkelijke rendement.

• Kosten die direct toerekenbaar zijn aan het pand, zijn aftrekbaar.

• Heffingsvrij inkomen: € 1.800 per persoon.

• Tarief box 3: voorlopig36%.

Berekening Nederland

• Direct rendement: € 6.720

• Heffingsvrij (met fiscale partner): € 3.600

• Belastbaar: € 3.120

• Belasting (36%):€ 1.123

Spanje (niet-resident)

Spanje belast ook op basis van werkelijk rendement, met een tarief voor EU-inwoners van19%. Er is echter geen heffingsvrij inkomen.

Berekening Spanje

• Direct rendement: € 6.720

• Belasting (19%):€ 1.276

Conclusie jaarlijks rendement

Spanje is dus niet automatisch goedkoper. In dit voorbeeld is Nederland zelfs iets voordeliger qua jaarlijkse belasting. Dat verrast veel mensen.

Wat gebeurt er bij verkoop?

Stel, je verkoopt de woning op termijn voor€ 500.000. Je winst is dan € 100.000.

Nederland:(€ 100.000 – € 3.600 heffingsvrij) × 36% = € 34.704 belasting. Je netto winst is€ 65.296.

Spanje:€ 100.000 × 19% = € 19.000 belasting. Je netto winst is€ 81.000.

Hier zit het grote verschilBij verkoop is Spanje aanzienlijk gunstiger, met een verschil van ruim€ 15.000. Wil je vooral op termijn verkopen? Dan is dit enorm relevant. Blijf je langdurig verhuren? Dan is het totale verschil over de jaren heen een stuk kleiner.

Scenario 2 – Eigen gebruik

Veel mensen kopen een vakantiewoning voor zichzelf.

Nederland

In het nieuwe stelsel komt er een vastgoedbijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde. Bij een WOZ-waarde van € 400.000 is de bijtelling € 13.400. Haal je daar de aftrek van rente en kosten (€ 11.400) en het heffingsvrije inkomen (€ 3.600) vanaf, dan is je grondslag € 0. In dit voorbeeld betaal je dusgeen box 3-belasting. Zonder financiering zou je wel betalen (rond de € 2.664). Schulden kunnen in dit nieuwe stelsel dus fiscaal “lonen”.

Spanje

Spanje rekent bij eigen gebruik met de kadastrale waarde, die vaak een stuk lager ligt dan de marktwaarde. Bij een kadastrale waarde van bijvoorbeeld € 76.778 geldt een forfait van 1,1% (€ 845). Daarover betaal je 19% belasting, wat neerkomt op€ 160. Zelfs bij een hogere kadastrale waarde blijft de belasting hier relatief beperkt.

Conclusie eigen gebruik

Bij eigen gebruik is Nederland vaak verrassend gunstig, zéker als je het deels financiert. Spanje is erg overzichtelijk en goedkoop in gebruik, maar wel sterk afhankelijk van de regio waarin je koopt.

Scenario 3 – Aankoop via de BV

Veel ondernemers denken:dan koop ik het pand wel in de BV.

Jaarlijks rendement in de BV

Op een winst van € 6.720 betaal je 19% Vennootschapsbelasting (VPB), wat neerkomt op € 1.277. Je netto winst in de BV is dan € 5.443. Wil je dat geld vervolgens naar privé halen? Dan betaal je nog dividendbelasting (24,5%), waardoor je netto in privé€ 4.110overhoudt.

Vergelijk dat met privé-bezit:

• NL privé:€ 5.597netto

• Spanje privé:€ 5.443netto

Voor het pure jaarlijkse rendement is de BV dus meestal minder aantrekkelijk.

Verkoop in de BV

Bij verkoop betaal je eerst VPB over de winst, en daarna dividendbelasting als je het uitkeert naar privé. Dit gecombineerde tarief is hoger dan de 36% in box 3.

Herinvesteringsreserve

Waarom zou je het dan in de BV doen? Omdat het interessant wordt als je wilt blijven doorinvesteren. Verkoop je een pand en koop je opnieuw vastgoed? Dan mag je de winst in de BV tijdelijk parkeren in een herinvesteringsreserve. Je betaalt dangeen directe VPB. Dat is een enorm voordeel dat box 3 in privé simpelweg niet biedt.

Het echte aandachtspunt: Erfbelasting

Hier wordt het pas echt ingewikkeld en persoonlijk.

Nederland

Woon je in Nederland? Dan mag Nederland erfbelasting heffen over jewereldvermogen. Dus óók over dat vastgoed in Spanje.

Spanje

Spanje mag echter óók heffen over vastgoed dat fysiek in hun land ligt. Het probleem? Er isgéén specifiek verdragtussen Nederland en Spanje om dubbele erfbelasting volledig te voorkomen. Je kunt wel een beroep doen op het besluit voorkoming dubbele belasting, maar je mag alleen verrekenen tot het bedrag dat Nederland zélf zou heffen. Heeft Nederland geen heffing (bijvoorbeeld door een ruime partnervrijstelling)? Dan kun je de betaalde Spaanse belasting niet verrekenen.

Bovendien verschilt de Spaanse erfbelasting per regio. In Andalusië gelden hoge vrijstellingen voor partners en kinderen, maar in andere regio’s kan de belasting fors oplopen — in extreme gevallen richting de 68%. Dit is dus absoluut geen detail.

Vermogensbelasting in Spanje

Spanje kent naast inkomstenbelasting óók een vermogensbelasting. Hier geldt een algemene vrijstelling van rond de € 700.000, maar ook dit is weer regionaal verschillend. Voor duurdere woningen is dit een belangrijk aandachtspunt. Waar Nederland één landelijk systeem kent, is Spanje regionaal versnipperd. Dat maakt het fiscaal een stuk complexer.

Dus… Spanje of Nederland?

Er is simpelweg geen universeel antwoord:

• Wil je op termijn verkopen?Spanje kan fiscaal aantrekkelijker zijn.

• Wil je langdurig verhuren?De verschillen zijn kleiner dan je denkt.

• Koop je voor eigen gebruik?Nederland kan verrassend gunstig uitvallen.

• Wil je blijven doorinvesteren?Dan kan aankoop via de BV het meest interessant zijn.

Kijk in ieder geval nooit alleen naar box 3. Neem altijd de erfbelasting, eventuele Spaanse vermogensbelasting, je bedrijfsstructuur (privé vs. BV) en je lange-termijn toekomstplannen mee in de overweging.

De grootste fout die ik zie

Mensen staren zich blind op één percentage:“19% in Spanje is lager dan 36% in Nederland, dus Spanje is beter.”Zo werkt het in de vastgoedpraktijk niet. Vastgoed is geen ‘jaartje-jaartje’ investering. Het is een keten van belastingmomenten:

1. Aankoop

2. Jaarlijkse heffing

3. Verkoop

4. Overlijden

Pas als je al deze momenten voor jouw specifieke situatie doorrekent, kun je een verstandige keuze maken.

Goed voorbereid zijn op box 3?

De plannen richting 2028 gaan de spelregels voor vastgoed flink veranderen. Wil je weten hoe je jouw box 3-vermogen kunt verlagen — en mogelijk zelfs naar nul kunt brengen? Bekijk dan de uitgebreide video waarin ik alle cijfers stap voor stap uitleg.

Wil je structureel grip krijgen op je box 3-positie? De wachtlijst voor het Box 3 Actieplan is geopend. Eén ding is namelijk zeker: afwachten is geen strategie.